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マンションの寿命って考えていますか?

建て替えるのは、寿命を迎える前だから

マンションを建て替える光景を見たことがあるだろうとは思う。アパートのような少しこぢんまりとしたところでも、建て替える工事をしている最中は何だか物々しい様子が漂ってくるものだ。それが団地といわれるような何棟も建設されてるところであれば、工事中に倒壊する恐れでもあったのだろうかとそんな不安な感情に苛まれることもしばしばあった。その点についてはあくまで個人的な想像に過ぎないが、建て替えているということは即ち建物そのものに何かしら欠陥があったからこそ、修繕しているという風に捉えていいだろう。

実際、ここ何年かで1970年代ぐらいに建設されたマンションを中心とした建物のほとんどが改修も兼ねた建て替えが行なわれている。ではどうしてこんなに建て替えているのかと、その理由を探ってみるとそこから見えてくるのは『マンションの寿命』というものだ。マンションの寿命といってもイマイチ分からないという人もいると思うので説明すると、これは建設されてから大体どのくらいの時間を掛けて老朽化して行くかを予想したものが目安となっている。一般的にマンションの老朽化に伴う建て替えを行ったほうがいい年数となっているのは、およそ『30年~40年』程度と言われている。

マンションの建て替えともなれば一軒家でさえ建て替えるとなればかなりの時間を要すことになるため、時間的に1年単位と見た方が良いかも知れない。勿論規模にもよるが、作業は困難を極めるだろう。住んでみると分かる集合住宅ならではの悩みと向き合うような気持ちになるかもしれないが、さすがにどう考えても30年という老朽化までの時間は短すぎるという点については疑問を投げてしまう。本当に30年でマンションは建て替えなくてはならないのかというと、すべてがそうだとは言い切れない。

100年の耐久力を持っている

数多く建設されている日本のマンション事情だが、その中でも最も建築してから老朽化までの道のりを進みにくいと考えられているのは『コンクリート製のマンション』だという。ほかのマンションもこのコンクリートが重要なキーワードとなっており、このコンクリートの采配によってマンションそのものも寿命も左右されるという。

どのくらいコンクリート製のマンションが持つのかというと、国土交通省が調べた経緯がある。その調査もある一定の年度を置いて調べられていたが、年月を経ることでその寿命も増えていった。どのくらい持つのかというと、

  • ・物理的な寿命として117年と推定
  • ・鉄筋コンクリート部材の持続年数は、一般建築も含めて120年
  • ・外装仕上による延命で耐用年数は150年にまで上る

このような結果が算出されており、どんなに低く見積もってもコンクリート製のマンションともなればおよそ1世紀は持つと考えられている。これだけの耐久年度を保っている理由の1つとして、元々コンクリート製のマンションには『200年住宅構想』というコンセプトが込められており、それを実現させるためにもコンクリートを使用することで長い時間現状を維持することが出来るように努力しているという。中には500年もコンクリートが持つというコンセプトを持っている建築物もあるという。


これからマンションに住むことを考える中で

コンクリートでこれだけの耐久年数を誇っているにも関わらず、どうしてマンションの寿命は7割減にもなっている30年程度にまで落ち込んでいるのかという原因については、主に2つの主原因が挙げられる。

・構造上の問題
まず最初に挙げられるのは、本来マンションに備わっているはずの耐震に対する備えがキチンとなされていないということだ。これに関しては様々な問題が浮き彫りになって社会を震撼させたこともあり、また十分な対策を練られていないマンションの棟数はいまだ100件を超えていると考えられている。さらに1970年代に建設されたマンションに関しては建材として利用していた海砂を十分に水ら洗いしていなかったこともあげられる。
・維持管理上の問題
マンションのそのものの設備を維持するためには、どうしても住民からの修繕積立費が必要となるわけだが、これがキチンと徴収されていないなどの例が非常に多く、また入居者の高齢化などに伴ってマンションを直して住み続けて行こうと考えている人も多いという。

デザイナーズマンションのような新築マンションにはそのような心配はないと思いたいところだが、残念ながら構造上の問題は何気にナーバスな問題だ。新築マンションに住もうと考えている人には少しばかり縁遠い話かもしれないが、現在のマンション事情としてはこうした問題を知っておくことも非常に重要なことだというのを覚えておいてもらいたい。